無尽灯

医療&介護のコンサルティング会社・一般社団法人ロングライフサポート協会代表理事 清原 晃のブログ
高齢社会、貧困、子育て支援などの様々な社会課題が顕在化しつつあります。このような地域社会の課題解決に向けて家族に代わる「新しい身寄り社会」を創造する取り組みとして、2011年から①身元引受サービス②高齢者住宅低価格モデルの開発③中小零細高齢者住宅事業支援サービスを掲げた「ソーシャルビジネス」にチャレンジしています。

本日はある地方都市(人口30万人)近郊のお家にお伺いしました。中心街から 外れた田園都市という感じでしょうか。 奥様が介護関連のお仕事をされていることもあり、以前から御夫婦で研究をされておられ、 この度思いきったということです。日に日に学習をされて詳しくなられている様子で頼もしい 限りです。 正に自宅の庭先に小型エルスリー(マイクロeL3)を作りたいとのこと。15室+15名の デイサービスの企画に入ります。200坪弱の田舎の庭先に出現することになりそうです。 小規模であるがゆえに、御夫婦でも取り組めるものができれば理想です。 システムを標準化して、誰でもができるものする、それが究極のコンテンツとなるでしょう。 お二人の熱意に協力をしたいと思います。大字単位に保育所一つ、         大字単位にeL3が1つ そのような時代が来るといいなと思います。地域のコミュニティの場が出来ていく、それが 線でつながり、面でつながってくる、そんな時代を夢見て頑張りたいと思いでます。 小さな子供が地域の保育園、幼稚園で地域に人達に守られて育つ、それと同様に、 最後は地域の人たちに見守られて、地域で人生を全うする、そんな環境ができると いいですね。
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北海道で学生寮改築型のエルスリー(eL3)がいよいよオープンを迎えます。 51室の学生寮を改築して34室の住宅型有料老人ホームとして再出発する こととなりました。 恐らく今後はこのケースも増えてくるのではないでしょうか。 少子高齢化で多くの学生寮が転換の必要に迫られていると聞いております。 福岡でも以前、予備校の学生寮を改築してというお話がありましたが、恐らく 全国的な傾向なのであろうと思います。中には空室を埋めるために一般人 を入居させたり、外国人留学生を入居させたり、あの手この手で苦労している と聞いております。 そもそも改築は我々としてはできるだけ避けたいところではありますが、今回 のケースは比較的リニューアルしやすい構造であったことが幸いしました。 しかし、計画段階で部屋の広さ、ローカ幅の確保等、行政確認をしっかりと 行った甲斐もあり、通常の新築とほぼ同様のものができたように思います。 学生寮ですから、当然厨房は既にありますので、うまく使えば結構部屋の確保が 可能となります。今回も51室をマックス36室までは転換が可能となりまして 歩留まりも良く、eL3のコンテンツを導入した、ローコスト、ロープライスの商品に 生まれ変わりました。 家賃、食事、管理費込みで99,500円、これは北海道では競争力がありますね。 オープンを7月1日に控えて、既に10室前後のお申し込みを頂いております。 恐らく今月中にはかなりのお部屋が埋まるのではないでしょうか。 我々のeL3は オープン一ヶ月で半数の入居確保、オープン後3ヵ月で満室 というレベルのものを目指しますが、 ほぼ、このラインはクリアできるのではないでしょうか。
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高専賃エルスリー(eL3)の問い合わせが急速に多くなってきました。先のフェアや これまでのセミナーの影響でしょうか。色々な物件が持ち込まれてくるようになりまして 事務局は大変になってきました。 エルスリー(eL3)を空室保証と運営代行保証のW保証のスキームに乗っけて 走らせるというシナリオがいよいよ現実のものとなりつつあります。 ところがご案内を頂く物件は本当に様々で、一つ一つ対応していては大変なことに なりそうですので、次のように条件を整理してみました。これらの諸条件をクリアー していることがeL3開発の条件となります。 1.立地条件に問題はないか    騒音はないか、異臭はしないか、墓地が近くにあったりしないか・・・高齢者    にとって不都合な環境にないかどうか 2.市街化調整区域ではないこと 3.敷地面積は大丈夫か(200坪前後でオッケイ)    大きすぎないか、小さすぎないか 4.大きな土地がある場合には分割で使うことは可能か    400坪ある場合は2分割も可能 5.投資金額は1億未満で、それ以上の投資を希望する場合は要検討    (優先順位は低くなる) 6.賃貸の場合の支払い家賃は建築投資額の10%が上限であること 7.土地代を含めての投資を希望していないか・・・利回りが低くなります 8.土地建物での短期投資を考えていないか・・・20年一括貸しが前提 9.施主は高齢者住宅において要介護の高齢者が入ることについて理解を   得られるか・・・自立高齢者のみを考える方は難しい 10.投資金額は1億未満であるが、銀行融資は可能か、担保力は十分か 11.施主が高齢者の場合は、融資が大丈夫か 12.施主が高齢者の場合は後継者の保証は大丈夫か 13.顧問税理士や弁護士等反対者はいないか これらの条件をクリアできる物件についてのご案内を是非ともよろしくお願い 致します。
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