9月15日の総合ユニコム主催のセミナーにおいてサービス付高齢者向け住宅(サ高住)について、今後の開発のポイントを整理しています。開発、設計段階においてのポイントを少し述べておきたいと思います。

 サ高住の基準居室面積は25㎡です。各居室にはトイレ、洗面、キッチン、お風呂と自立を前提とした居室がベースで、共有スペースがそれ相当にある場合は18㎡でもオッケイといわれますが、多くは、25㎡と18㎡の差額7㎡×居室数分の共有部分が必要とあります。

 共有部分には事務室や厨房、廊下、階段等は算入されません。従って、従来の18㎡とベースとした特定施設よりはどうしても延べ床面積が多くなり、その分、建築コストに跳ね返る計算となります。要は投資金額が大きくなる分、利回りから算定した支払家賃がその分だけ高くなるのです。

 当然、共有部分をどのように抑えるかの工夫が必要となりますが、そう簡単にはいきません。この高くなる分をどのように吸収するかが問題です。

 当然、入居者の家賃として還元すればそれだけ入居者の利用料が高くなり、入居リスクが増大することになりかねません。オーナーの負担が補助金によって削減されるのであれば、極力、運営者が支払う家賃もそれにあわせて軽減してもらう施策が必要となります。事業計画を組むうえで、支払家賃の設定において特に注意をせねばならない点です。