先日あるハウスメーカー様主催の講演会に招かれた時に聞いた話ですが、サービス付高齢者向け住宅の申請は既に400件近くあるのではないかということでした。採択されたものが150件程度ではないかと言われます。

5月に受付が始まって以来、色々なところで取り組みがなされているとは聞いていましたが、未だどれくらいの登録申請がなされているのかが全く分からない状況です。国土交通省も発表はありません。もし400件の申請を出したということが事実なら、1件が30戸にしても1万2000戸の申請が出されたことになります。今年度の補助金枠からして、目標は3万戸ですので、おおよそ半分近くが申請されたとみるべきでしょうか。

結構、住宅建築会社が建物オーナーからマスターリースをして、入居付けや家賃の徴収、建物の管理は自社で行い、運営は介護事業者に任せるというパターンが結構ありそうな気がします。ところどころでそのようなお話を聞きます。

今回のサ高住で一番難しいのは、運営に関するものではないかと思います。実際のサ高住の開発~運営には次の3つのパターンがあると考えられます。

①オーナーが自分で建てて、自分で運営するケース・・・運営のノウハウが必要です

②オーナーは建てて、運営事業者に一棟貸しをするケース・・・・運営リスクを負いきれる介護事業者は多くはありません

③オーナーが建てて、建設会社がマスターリースをし、管理を自社で行い、運営は介護事業者に賃貸として入ってもらうケース・・・分離して開発しやすいスキームですが、3社の連携が難しく、利益相反になり、途中で介護事業者が離脱するリスクがあります。

果たして、今回400件と言われる物件はこの内、どのパターンが多いのでしょうか?まだきちんとした分析もなされていません。恐らく、③のパターンが多いのではないかと推察されます。

③の場合は、もし入居が思うようにいかなかった場合に一番のリスクはマスターリースをする建設会社が負うことになります。

高専賃が始まった時に、建設会社が一棟借りをすることを前提にオーナーに建設をしてもらい、家賃保証をしたために、結果としては入居付けに失敗した場合には、建設会社の負担が大きくなり、デイフォルトを起こすというケースがありましたが、その二の舞にならなければ良いのですが。

半期経た段階で、一旦、現在申請されている物件の分析と精査が必要ではないでしょうか?