日経ヘルスケアはサ高住の新たな可能性について解説をしているが、サ高住の根本的な問題点についてもっと研究をして欲しい。

超高齢社会となり、自立の高齢者のニーズが高まりつつあり、そこにサ高住がフィットしているという日経の論調であるが、それはほんの一部のサ高住ではないだろうか。

サ高住が本来の自立型として成り立つのは大都市だけに限られたものであり、富裕層を対象としてしか成り立たない都市型ビジネスモデルと我々は理解している。

地方都市で１部屋２５万円も払える高齢者が果たして何人いるというのか？地方都市では料金を下げて、高い賃料（居室数が大きくなるだけ、施設の支払い家賃も高くなる）を賄う為に、介護度の高い高齢者を入れて介護保険を目いっぱい取ることで何とか維持してきたのではないか？

それも同一建物減算等で削減され、果たしてどれだけ赤字サ高住が増えているのかを一度調査すべきである。

高齢者の新しいニーズに合致した普遍的モデルでは決してないと思うが、日経はそこまで調査をしているのか？一部の富裕層を対象にした大手不動産系のサ高住のみに注目するのは如何なものであろうか？
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サ高住の創設から10年…老人ホーム市場に異変
日経メデイカル2022.6.8　　
　2011年10月20日の「サービス付き高齢者向け住宅」（サ高住）の制度創設から10年が経過し、高齢者住宅マーケットは新たなステージを迎えました。早めの住み替えを望むシニア層の取り込みがこれまでの大きな経営課題でしたが、新型コロナ禍を機に自立者が入居できる高齢者住宅が増えてきたのです。　　

問題となったのは、一部の事業者が家賃を低く抑える半面、明らかに過剰な介護サービスを区分支給限度基準額ギリギリまで入居者に提供して収益を得るケースが登場したことです。「利用者の囲い込み」のモデルは社会的に批判を受けることになります。その後、外部サービスを利用する高齢者住宅に対して国は規制を強化。2012年度介護報酬改定で導入された「同一建物等減算」は改定のたびに要件が厳格化されました。また、2015年の「有料老人ホーム設置運営標準指導指針」の改正では、食事等を提供するサ高住も指導対象に加えられました。　　　

こうしてサ高住の経営は次第に悪化。賃貸住宅部門の赤字を介護報酬収入で補えなくなり、低所得の要介護者を巡る特養との競争激化や、介護人材不足が不安要素になっているのです。　　

広い住戸のサ高住に注目集まる　そんなサ高住のマーケットに今、変化が表れつつあります。新規開設数が伸び悩む中、自立段階での住み替えを望むシニア層向けの広い住戸のサ高住に注目が集まり始めているのです。　　　

サ高住の登録数は2021年12月末時点で8017棟（前年同月比3.3％増）、27万2870戸（同4.1％増）。制度創設当初に比べて伸びは鈍化しています（図1）。地価の高騰、介護人材不足が大きな要因です。　　

「最近では不動産会社が中間所得層を意識したサ高住の開設に乗り出し、住宅性能の高いタイプが増加している」。こう指摘するのは、一般社団法人高齢者住宅協会・理事の向井幸一氏。不動産会社がサ高住に進出したきっかけは、都市部を中心に賃貸住宅市場が新型コロナ禍の打撃を受けたことです。大学などのオンライン授業の定着で入居する学生が減少し、社員の転勤などの法人需要も減退。そんな中、早めの住み替えを望むシニア層に活路を見いだしました。　

　「厚生年金や企業年金などで月25万円以上の所得がある夫婦・単身者をターゲットにした高齢者住宅は、今まで最も不足していた。新型コロナ禍を機に、『要介護状態になる前に、安心・安全なサポートの下、広い部屋で暮らしたい』というニーズが顕在化してきた」と向井氏は分析します。感染症予防の意識から、浴室・トイレは共用の設備を避け、住戸内に配置されたタイプが人気です。現在の入居者は80歳代が多いですが、今後は60～70歳代のウエートが高まるとみられます。
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コンサルとしては、長年にわたる経験から、時代を先取りした”未来”をお届けするものです。介護報酬の改定やいろいろなリスクを勘案し、行政申請から内部監査、予算の見直しまで含めた総合的なものスポット的なものを取り揃えております。
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