無尽灯

医療&介護のコンサルティング会社・一般社団法人ロングライフサポート協会代表理事 清原 晃のブログ
豊かな高齢者社会の構築に向けて、日々尽きることの無い気付き、出会いを綴って参ります。

カテゴリ: 未来の高齢者住宅

改正住宅セーフティネット制度の登録が始まりましたが、懸念される課題については対策が遅れています。特に賃貸住宅オーナーのリスクヘッジ、とりわけ、孤独死リスクについて対策を急がねばなりません。
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孤独死や家賃滞納のリスクも

増える空き家を「高齢者の住宅」に活用 懸念される課題とは?

賃貸住宅への入居を断られるケースの多い単身高齢者や低所得者向けに、空き家を貸し出す新しい制度が政府主導で10月25日から始まる。単身高齢者等の住居問題と空き家問題を一挙に解消する新制度であるが、懸念される課題とはどのようなものであろうか。

増加する空き家と単身高齢者世帯 これらの問題を結び付け

空き家,高齢者,住宅
(写真=PIXTA)

新制度は4月に成立した改正住宅セーフティーネット法に基づき、国土交通省が制度を主導、10月25日から施行される事となる。民間の空き家や空き部屋を活用し、単身高齢者や低所得者等、賃貸住宅への入居を断られるケースの多い住宅確保要配慮者の住居確保に繋げる事が目的である。

総務省の「住宅・土地統計調査」によると、2013年の空き家数は820万戸となっており、槽住宅数に閉める割合は13.5%と過去最高を記録している。空き家数は20年間で約1.8倍増えた。その内、耐震性があり、駅から1キロ以内の物件も185万戸に上り、増加する空き家の活用は課題となっていた。

その空き家の活用方法として、住宅確保要配慮者との結びつけが始まる。単身高齢者や低所得者等は賃貸住宅への入居を申し込んでも審査が通らないケースも多い。孤独死や家賃滞納の懸念がある為だ。少子高齢化が進む中、65歳以上の単身世帯は増加を続けている。

国立社会保障・人口問題研究所によると、65歳以上の単身世帯は2015年に601万世帯であったが、2035年には762万世帯にまで増加する見込みだ。生活をする上で、住宅の確保は欠かせない条件となる為、政府もセーフティーネットの創設を進めている。

新制度は国土交通省が主導するが、実務は各自治体で行う。賃貸住宅としての貸し出しに同意した空き家等の所有者は自治体へ届出を行う。自治体は登録された物件の情報を入居希望者へ公開するだけでなく、物件が適正であるかの指導監督や、入居後のトラブル対応も担う。

更に、耐震改修やバリアフリー化が必要な場合には、所有者に最大で200万円を助成し、低所得者への家賃補助や連帯保証を請け負う会社への債務保証料の助成も行う。

登録される空き家には条件が設けられており、高齢者らの入居を拒まない事や、床面積が一定以上である事、耐震性がある事等が定められている。政府は2020年度末までに全国で17万5000戸の登録を目指す。

新制度で懸念される課題とは?

空き家問題と住居問題を結び付け、一挙に解決を図る新制度であるが、課題もあると見られる。

まずは、公営住宅との線引きである。住宅のセーフティーネットとして設けられている公営住宅であるが、空き家問題を優先し、公営住宅の削減の引き金になるのではないかと懸念されている。公営住宅の入居倍率は高く、2014年には全国で5.8倍、最も高い東京都では22.8倍に上った。公営住宅の入居資格を持つが、入居出来ない人も多いと見られる。

住宅のセーフティーネットの選択肢が増える事は良い事だが、セーフティーネットで補える人口を増やす事が大前提であり、政策が複数となる事での経費の無駄遣いや、政策の推進力に濃淡が出る事が無いような采配が求められる。

また、政府目標である2020年度末までに全国で17万5000戸の登録についても、実現するかは不透明である。孤独死や家賃滞納のリスクは排除出来ない点や、自治体の指導監督の下、改修や管理に係る費用を負担する必要がある点等、空き家の所有者に係るコストやリスクは存在し、同意をどれだけ得られるかは見通せない。

10月25日から新制度は始まるが、まずはどれだけの空き家の所有者からどれだけの登録が集まるかに注目だ。2つの問題の同時解決を図るという理念は非常に魅力的であるだけに、これらの課題をクリアにし、政府目標を達成する事に期待したい。(ZUU online編集部)

改正住宅セーフティネット制度が始まりましたが、すかさず行政書士会が動いています。数々の申請業務が必要となりますので、速やかな申請業務を行って頂けるようです。参考までにご紹介いておきます。
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新たな住宅セーフティーネット制度に関する会長声明〜行政書士が全面的に支援します〜

10月19日(木)14時0分 ドリームニュース


新たな住宅セーフティーネット制度に関する会長声明
〜行政書士が全面的に支援します〜

 平成29年10月25日(水)より、「住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律の一部を改正する法律」が施行され、「新たな住宅セーフティーネット制度」が始まります。
本制度は、近年増加傾向にある高齢者・低所得者・外国人等のうち、住宅を確保することが困難な住宅確保要配慮者に対する住宅の確保支援を目的としており、空き家や空き室等を活用した民間の賃貸住宅への円滑な入居の促進を図るための様々な施策が挙げられております。

その中で、住宅確保要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅の登録制度の創設や円滑な入居支援を行う居住支援法人の指定など、官公署に提出する書類の作成及びその手続代理並びに権利義務又は事実証明に関する書類の作成を業とする法律の専門家である私共行政書士が担うべき役割と期待は、紛争性のない法律事務部分を含めて非常に大きいものであると考えております。

また、上述にある書類の作成行為だけでなく、書類の完成に向けて行う依頼に関する事前相談・調査、起案、依頼者の意向の再確認、浄書等の作業から、提出先である役所等との連絡・調整など、書類作成業務全般を担う行政書士が多様な側面から支援を展開できるものと期待しております。

 さらには、各都道府県に設置されている居住支援協議会が行う住宅確保要配慮者への入居支援等にあたり、実務的観点から行政書士の専門的知見が活用されるものと考えております。

<事業登録申請等の行政書士業務の一例>
(1)「住宅確保要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅(セーフティーネット住宅)」の登録申請
(2)居住支援法人の指定申請(支援事業の目的追加のための定款変更手続きを含む。)
(3)家賃債務保証業者の登録申請
(4)住宅確保要配慮者専用賃貸住宅改修事業にかかる補助金申請(書類作成含む。)
(5)居住支援法人への当該居住支援活動への補助金申請(書類作成含む。)

新たな住宅セーフティーネット制度に対して、国民の支持に応え国民に寄り添う姿勢を第一義に考える行政書士が本制度の円滑な推進に寄与できるよう、本会としても全国47の都道府県行政書士会と約47,000名の会員と共に一丸となって全面的に支援して参る所存です。

 〇日本行政書士会連合会
  TEL:03-6435-7330
  URL:https://www.gyosei.or.jp/
  Mail:nichigyoren@gyosei.or.jp
  担当:業務課
  

東京都都市整備局の終身建物賃貸借制度について調べてみましたので、お知らせしておきます。
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終身建物賃貸借制度

最終更新日:平成29(2017)年10月2日

● 終身建物賃貸借制度とは

 「高齢者の居住の安定確保に関する法律」に基づき、高齢者が死亡するまで終身にわたり居住することができ、死亡時に契約が終了する相続のない「一代限り」の契約です。

● 制度の概要

(1)入居者の要件
以下の① 、②双方の要件を満たすことが必要です。
①入居者本人が60歳以上であること。
②入居者本人が単身であるか、同居者が配偶者もしくは60歳以上の親族であること。

(2)対象となる住宅の基準
高齢者の身体機能に対応し、段差の無い床、浴室等の手すり、幅の広い廊下を備えたものであることなどです。

(3)入居者が死亡した場合の同居者の継続居住
入居者が死亡した場合、同居していた配偶者もしくは60歳以上の親族は入居者の死亡を知った日から1月を経過する日までの間に事業者に申出ることにより継続居住が可能です。

(4)事業者からの解約
事業者からの解約は以下の場合に限定されます。
①老朽、損傷、一部滅失などにより住宅を維持することができない場合、もしくは回復するのに過分の費用を要する場合。
②入居者が住宅に長期にわたって居住せず、かつ、当面居住する見込みが無いことにより、住宅を適正に管理することが困難な場合。ただし、入居者の病院への入院又は心身の状況の変化を理由とする場合には、その理由が生じた後に、事業者と入居者が本契約の解約に合意している場合に限ります。
③入居者の債務不履行、義務違反、年齢を偽って入居するなどの不正行為、その他社会通念に照らして公序良俗に反する行為、事実があった場合。
※上記(4)① 、②の場合、都知事の承認を受けて、入居者に対して少なくとも6ヶ月前に解約の申入れを行うことにより、本契約を解約することができます。

(5)入居者からの解約
①療養、老人ホームへの入所その他のやむをえない事情により、入居者が住宅に居住することが困難になった場合。
②親族と同居するため、入居者が住宅に居住する必要がなくなった場合。
③事業者が都知事から改善命令を受けた場合において、その命令に違反した場合。
④解約の期日が解約の申入れの日から6ヶ月以上経過する日に設定されている場合。
※上記(5)① ~③の場合、事業者に対して少なくとも1ヶ月前に解約の申入れを行うことにより、本契約を解約することができます。

(6)その他
入居しようとする方から仮入居の申出があった場合は、終身建物賃貸借に先立ち、1年以内の期間を定めた定期建物賃貸借をすることができます。

● 認可を希望する事業者の方へ

 東京都内で終身建物賃貸借制度を活用し、住宅を賃貸するためには、都知事の認可が必要になります。

  • (1)主な認可基準
    法律上の根拠は、 「高齢者の居住の安定確保に関する法律 第54条」PDFファイル225KB)
    • ①1戸あたりの床面積が原則25㎡以上(居間、食堂、台所、浴室等、高齢者が共同して利用するために十分な面積を有する共同の設備がある場合は18㎡以上)であること。
    • ※既存建物を改修して住宅を整備し、サービス付き高齢者向け住宅に登録する場合、または東京都高齢者向け優良賃貸住宅の認定を受ける場合は、各住戸の面積基準を以下のとおり緩和する。
      ● 1戸あたりの床面積は25㎡ 以上 →20㎡以上
      ● 居間、食堂、台所、浴室等、高齢者が共同して利用するために十分な面積を有する共同の設備がある場合は18㎡以上→13㎡以上
    • ②加齢対応構造等が高齢者の居住の安定確保に関する法律施行規則第34条第1項第1号~9号又は第2項に掲げる基準に適合するものであること。
      「高齢者の居住の安定確保に関する法律施行規則」PDFファイル172KB)
      「高齢者の居住の安定確保に関する法律施行規則第34条第1項第9号に規定する基準」PDFファイル51KB)
    • ③終身にわたって受領すべき家賃の全部又は一部を前払金として一括して受領する場合には、前払金の算定の基礎及び返還債務の金額の算定方法が書面で明示されるものであり、かつ、事業者が返還債務を負うことになる場合に備えて、必要な保全措置が講じられるものであること。
    • ④賃貸の条件が、権利金その他の借家権の設定の対価を受領しないものであること。
    • ⑤工事完了前に、敷金を受領せず、かつ終身にわたって受領すべき家賃の全部又は一部を前払金として一括して受領しないこと。
  • (2)認可申請手続きの流れ
    「終身建物賃貸借事業認可手続きの流れ」PDFファイル112KB)
  • (3)申請にあたって必要な書類
    申請を行う場合は事前にご相談ください。
    「終身建物賃貸借提出書類について」PDFファイル151KB)
    ・事業認可申請書wordファイル62KB)
    ・誓約書wordファイル21KB)
    ・事業変更認可申請書wordファイル29KB)
    ・届出書wordファイル28KB)
  • ※ 認可後、下記住宅一覧に掲載しますので、申請時に受付カードwordファイル18KB)を提出してください。

終身建物賃貸借制度という聞きなれない制度について下記の説明がありました。次回には直接東京都の制度案内を送りますが、今回の改正住宅セーフティネットとの関係があるのかどうかが良くわかりません。老人ホーム以外の新たな選択肢とありますが、下記の内容の中には、物件によっては食事や介護サービスも受けられるとありますが、これは有料老人ホームにひっかかりませんか。
最近は様々な住宅政策が打ち出されていますが、厚労省の見解がきになります。
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「終身建物賃貸借制度」――老人ホーム以外の新たな選択肢となるか?

 教えて!gooウォッチ 2017年10月15日

内閣府の『高齢社会白書』によれば、平成26年の時点で、高齢者しかいない世帯(夫婦か独居)は1300万世帯以上だとされている。高齢者のみの世帯には、介護や死後の諸々の処。分など、様々な不安が多い。「教えて!goo」にも、熟年再婚を考える男性から、「使用貸借契約と遺言公正証書で妻を死ぬまで安心して居住させたい」という質問が寄せられている。

■遺産分割で住居が失われる危険

質問者が危惧しているのは、自分の死後、お相手の女性と前妻の子供との間で争いが起こった際に、彼女の住む場所がなくなるかもしれないことだ。これに対して、様々な対策が回答として挙げられた。

「生前贈与なり、売却なりで3人のお子さんの名義にして、『女性とお子さん3名の賃貸借契約』を締結されてはどうですか。住居用の賃貸借契約だと、簡単に契約解除出来ませんから」(zipang_styleさん)

「条件付き遺贈、負担付遺贈というものはご存知でしょうか?公正証書による遺言にて、その女性を妻とするのかは別に、その女性が存命中である限り無償でその家に住まわせることを条件にしたお子さんへの遺贈とするのです。そして、守られなかった場合には、その女性に遺贈することとすればよいでしょう」(ben0514さん)

「土地を子どもたちへ生前贈与するのはどう?その上で、土地(子ども名義)を質問者が定期借地契約で子どもたちから借りて、二世帯住宅を建てる。借地契約書に特約で『当該借地契約は借主○○(質問者)が死亡した場合には△△(後妻)が単独相続できるものとする。ただし、△△以外の者は借地権の譲渡・相続など一切できないこととする』『△△の死亡の場合、建物を取り壊し借地権』と明記」(suzuki0013さん)

問題の根幹には、人間は死んだら法的な権利主体となれないルールが横たわっている。したがって、生前に残した遺言がきちんと認められない限りは、相続人らの遺産相続に任せるしかなくなってしまう。この不安が今回の質問の種である。

■看取りまで行う「終身建物賃貸借制度」

では、独居や夫婦世帯は死ぬまでの安心を手に入れるためにどうすればよいのだろうか。一つは住まいや食事、介護までサポートしてくれる老人ホームという手段もあるが、分譲マンションを買う以上の費用がかかることもある。

自分たちの老後資金だけでなんとか完結できるサービスはないだろうか。このことについて、心に残る家族葬という葬儀サービスを全国で展開している葬儀アドバイザーに解説していただいた。

「実は、終身賃貸事業という制度があります。これは『高齢者の居住の安定確保に関する法律』に基づいて制定されたもので、最近問題になっている空き家対策とも絡み、各地方自治体が積極的に進めています。

内容は、まず、地方自治体がバリアフリー化された賃貸住宅を対象物件として認可します。その物件に入居した高齢者(満年齢60歳以上の人)は亡くなるまで安心して居住できるというものです。この借家契約は賃借人が生存している限り存続し、賃借人が亡くなった時点で終了する仕組みになっています。」

老人ホーム以外にこんな選択肢があったとは。続けて、この終身賃貸事業制度のメリットとデメリットを聞いてみた。

「メリットとしては、終の住処としての選択肢が増えたこと。そして、賃貸人の都合による立ち退き等の心配が無く、亡くなるまで安心して住み続けることができることです。

当然、高齢者向けにバリアフリー化されているので、住居内部において転倒により負傷するといったリスクも少なくなっています。

デメリットとしては、対象物件が非常に少ないことと、物件によっては賃料が高額になることでしょう。しかし、老人ホームよりは安価であることが多いです。

さらに、有料ですが物件によっては食事や介護サービスも受けられるので、老人ホーム等の施設と比較検討すれば良い結果が得られる可能性が高いでしょう」

なるほど、老人ホームに入らずとも賃貸住宅でサービスが受けられるのが費用を抑えられる特徴だろう。では、この終身賃貸事業制度の利用を検討する場合どうすればいいのだろうか。

「最初に各地方自治体の担当窓口で相談し、事業者と物件を紹介して貰うと良いですね。さらに、インターネットや書籍といった媒体で調べたり、直接事業者に問い合わせてみるのも良いでしょう」

しかし、指摘のとおりまだ広く普及してない制度のため、対象物件が限られているのが現状だ。東京都全体でも平成29年6月の時点でまだ2100戸ほどの対象物件しかない。

競争率も高く、安心して住める終の住処を手に入れるには、それなりの幸運も必要なようだ。高齢者世帯の増加が進む昨今、一刻も早い制度の普及と拡充を望むばかりである。

いよいよ25日から始まる改正住宅セーフネット法が始まります。一定の実行がなされるものと思われますが、下記の報道にもありますように、暮らし支援がセットの事業と考えますので、その支援がどの程度整備をされるか、加えて、厚労省の老人福祉法との調整がどの程度なされるのかが焦点と思われます。
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高齢者住居、空き家活用 家賃補助 入居拒否に対応

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