無尽灯

医療&介護のコンサルティング会社・一般社団法人ロングライフサポート協会代表理事 清原 晃のブログ
高齢社会、貧困、子育て支援などの様々な社会課題が顕在化しつつあります。このような地域社会の課題解決に向けて家族に代わる「新しい身寄り社会」を創造する取り組みとして、2011年から①身元引受サービス②高齢者住宅低価格モデルの開発③中小零細高齢者住宅事業支援サービスを掲げた「ソーシャルビジネス」にチャレンジしています。

カテゴリ: 未来の高齢者住宅

人口減少で賃貸市場は借り手市場となり、いずれ市場が大きい高齢者の受け入れをやらざるを得なくなると楽観視する方々も多いが、そう簡単ではない。高齢者にとって、賃貸派か持ち家派かという論議はあるが、双方にリスクはあるのである。そろそろ二者択一の議論は終わらねばならない。

ローンを払い終わった持ち家が安泰かというと決してそうではない。郊外に土地と家を買って安泰な老後を過ごし、子供に財産を残してやるという人生すごろくゲームは終焉している。郊外の土地建物は売れずに、負の資産として子供も引き取らない時代になったのである。住宅を売却してそのお金で施設に入ろうにもよほどの好立地でなければ、かかる費用と差し引きでトントンになってしまい、腹の足しにならないことにもなりかねない。

そうかといって、賃貸も従来の不動産賃貸の常識から言って、高齢者の受け入れは根強い拒否反応がある。
もう、そろそろ、不動産経営者も不労所得で儲ける発想を捨てねばならない。同時に家を購入すれば安泰という持ち家神話も捨てねばならない。

不労所得で儲けていた不動産賃貸の時代は人口増で元気な方々が市場にあふれていた時代である。その時代は終わったのだから、市場が拡大している高齢者を受け入れざるを得ないし、受け入れるためには従来の不動産賃貸事業の事業領域を拡大し、リスク性の高い高齢者を受け入れるソフト事業を合体する新しいビジネスモデルが必要になっているのである。不動産会社はそこに転換できなければ将来性はないと覚悟すべきである。

持ち家も価値がなくなっていく時代に入っている以上、売却だけが方法ではない。高齢者シエアハウスへと転換して新しく、賃貸事業へと転換し、その費用を高齢者施設費用に充てるとか、従来の売ったり、買ったりする事業だけに任せていては、全くの無価値となってしまう。

いずれにしても、従来の不動産を活用した新しいプレーヤーの登場が待たれるのである。賃貸と持ち家の融合こそ、新しいビジネスモデルの根幹をなすものである。
我々はそれを「みよりサポートハウス」として市場に一石を投じたい。
サポートハウス推進図
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不動産のリアルを見てきた私が「賃貸に住み続ける」ことを強く推せないワケ
Yahoo!ニュース2021.6.24  
高齢者の住宅難民リスク   
身寄りのない独居高齢者の住居探しや、孤立死(社会から孤立した状態で亡くなり、死亡したことが長期間誰にも気付かれなかった状態)、認知症等のトラブル処理などを実際に経験したことがないと思われる評論家などが、データなどの数字を見て、「現在、賃貸市場は空室が多い『借り手市場』なので、貸主は入居者の獲得に必死である。

今後到来する人口減少社会を考えると、今よりもっと空室が増えることは確実だ。高齢化の加速で、借り手が高齢者のパターンも多くなる。だから高齢者には貸さないと言っていられなくなるだろう。よって、将来は高齢者が部屋を借りやすい時代になるに決まっている」 との見解を示すことがよくある。  

実際に高齢者でも部屋を借りやすい世の中になってくれればいいと思うが、その根拠は希望的観測によるものが多く、「きっとそうなるだろう」という個人的意見の場合も多いと思われる。   

数年前から、そのような意見はあったが、少なくとも現在においては、まだまだ不十分であり、決して満足できるような状況ではない。なかには一般にもそういったことを言う人がいるが、そういう方に「もし賃貸住宅を所有していたとして、そこに身寄りのない一人暮らしの80歳代の方を入居させるか?」と聞いてみると「個人的にはやっぱり躊躇する」と本音を漏らす人もいる。   

今日もあちこちの賃貸住居探しの現場では70歳代後半や80歳以上の単身高齢者の転居先の物件探しが難航している。 

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当協会は身元引受と法人コンサルの両面から高齢者の生活を支援する企業です。

身元引受は身寄りの無い方がご入居する際のサポート、葬儀サポート、金銭管理から、独居の方の電話による見守り業務まで幅広くおこなっております。

コンサルとしては、長年にわたる経験から、時代を先取りした”未来”をお届けするものです。介護報酬の改定やいろいろなリスクを勘案し、行政申請から内部監査、予算の見直しまで含めた総合的なものスポット的なものを取り揃えております。
高齢者支援サービスでお困りの際はロングライフサポート協会までお問い合わせください。

サポート協会URL:http://lls.sakura.ne.jp/
身寄りドットコム:http://miyori-support.com/

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高齢者賃貸リスク














65歳以上の世帯のうち約3割が賃貸で暮らし、一生賃貸派は増加傾向にあるというが、その実態は大変厳しいものである。基本的に賃貸住宅オーナーは高齢者に貸したくないのである。住宅セーフティネット制度があるではないかというが、その実態は僅か5万戸である。高齢者施設200万戸に比べればその規模がわかるであろう。
家賃債務保証制度を使えばよいというが、高齢者リスクはそれだけではない、病気や孤独死、残置物処理等リスク満載の高齢者に安易に貸したくはないのである。まだまだそのハードルは高い。そのハードルを下げる努力が日々続いている。我々もチャレンジし続けている。
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一生賃貸派が急増!高齢者でも入居できる賃貸住宅の見つけ方
女性自身2021.4.23  
「いつまでも安心して暮らせる部屋を探したい」と考えるものの、連帯保証人が見つからない、または家主が「孤独死」を恐れて貸してくれないなど、シニアが賃貸住宅への入居を断られるケースは多い。国の統計でも、都内に住む65歳以上の世帯のうち約3割が賃貸で暮らしていて、“一生賃貸派”は増加の傾向にあるが、乗り越えなければならないのは、審査のハードルだ。  

「現役で仕事をしている人や、子どもや親戚など身近な人が連帯保証人になってくれると審査は有利になります。年を取ると身内が自分より先に逝ってしまい、保証人になってくれる人がいなくなるケースも考えられます。もし連帯保証人が見つからない場合、高齢者住宅財団の『家賃債務保証』など、家賃の保証制度を利用するという方法があります」  

「借りたい物件が見つかったら、『連帯保証人が立てられないので、高齢者住宅財団の家賃債務保証を利用したい』と、不動産会社に相談してみましょう。利用できる場合は、家主か不動産会社から財団に申し込むようになっています。利用者の年齢の上限はないので、高齢であることだけを理由に保証の引き受けを断られることはありません」(畠中さん・以下同)   

国土交通省でも、高齢者などの入居を拒まない賃貸住宅の登録制度が’17年にスタート。「セーフティネット住宅情報提供システム」には、全国5万2,524件(4月15日現在)の賃貸物件が登録され、画面上で各地域の物件を検索できるようになっている。生活支援サービスを受けられるサービス付き高齢者向け住宅(サ高住)を探すのも手だ。一般社団法人高齢者住宅協会の「サービス付き高齢者向け住宅情報提供システム」で検索できる。

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行政が民家を活用した高齢者施設に期待をしている。今回ご紹介の施設は南足柄市で民家を改造した小規模多機能型居宅介護施設を開設した社会福祉法人の事例であるが、地域には多くの経営資源が眠っている。新築だけの施設ではなく、空き家になっている民家やアパートの活用による高齢者の受入促進に期待がかかる。我々も空き家を活用した自立型高齢者シエアハウスの開発に着手する。
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潤生園介護施設に空き家活用地域再生モデルにも
タウンニュース2021.4.17
   南足柄市と小田原市で民家を活用した高齢者介護福祉サービスを展開する潤生園(社会福祉法人小田原福祉会・時田佳代子理事長)。増え続ける「空き家」の解消にも一役買っており、地域再生モデルとして注目されている。 

南足柄市にこのほど開所した小規模多機能型居宅介護施設「みんなの家いいざわ」は、2年ほど空き家になっていた築50年超えの民家を活用している。スプリンクラーや空調設備、廊下に手すりを取り付けるなどした以外は、ほぼそのままの状態なのが特徴だ。時田理事長は「家族が過ごした家や大切にしてきた家財等を残したい家主。一方で安心できる環境を必要とする利用者。それぞれの思いに応えるのがこの施設」とする。系列施設では初となる宿泊用の部屋も設けた。

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介護業界の中期展望














非常に興味深い報告である。KPMGヘルスケアジャパン(東京都千代田区)の松田淳代表取締役が今後の介護業界の展望について語っている。ポイントは次の4つで大変重要な視点と考える。
我々が模索していた方向と一致しており、大変参考になります。 

・中長期展望は「高齢者のライフスタイル維持の実現」と「高度な介護サービスの提供」の2軸での質の向上が強く求められるだろう・事業モデルの高度化・複雑化が進み参入障壁が高まっており、介護業界の新規参入は減少している。

・大手上位の規模拡大は続いているものの、上位50社程度の占有率(業界シェア)は過去10年でむしろ低下している。

・市場の方向性として、大規模事業者への集中に突き進むという状況ではなく、一定程度の大手事業者と圧倒的多数の中堅・中小の地域密着企業が存在する分散市場である状況は今後も変わらないだろう。
➡その最大の理由は同一モデルでの規模拡大はリスクが高すぎるのではないか。より高度な、そしてより質の高いビジネスモデルが群雄割拠する中で同一モデルの規模拡大には限界があると考える(私見)

・米国の高齢者施設・サービス事業者は、事業全体の3分の1程度はマネジメント契約による運営受託業務であり、日本でもこうした事業の統合によりプラットフォーマーが出現し、米国のような事業モデルに発展していく可能性があるとみている。
➡介護のプロ集団による業務委託方式(MC方式)が今後台頭することになるのであろう(私見)。
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【トップインタビュー】KPMGヘルスケアジャパン 松田淳氏/新規参入の減少鮮明 事業の複雑化・人材難影響高齢者住宅新聞2021.1.8
少子高齢化の進展、働き手不足、さらには新型コロナウイルス感染症の拡大。先行き不透明な状況が続くが、この先、中長期的には高齢者介護業界はどのような変遷をたどるのか。日本のみならず、米国のヘルスケア事情にも詳しいKPMGヘルスケアジャパン(東京都千代田区)の松田淳代表取締役/パートナーに、業界展望を聞いた。

──介護業界の新規参入・M&Aの現況は
松田 業界への新規参入が大幅に減少している。たとえば高齢者施設・住宅業界については、ピークの2012年頃には年1000社程度の新規参入があったものが、現在は年300社程度に減少。背景には、人材確保が厳しくなっていること、事業モデルの高度化・複雑化が進み参入障壁が高まっていることがあると考えられる。

また、ビジネスモデルを確立できなかった事業から撤退を考えている事業者も増加している。一方、既に業界参入しており事業基盤を確保しようとする事業者は規模の拡大や事業領域の拡張を検討している。買い手は減少したものの厳然と存在しており、優れた事業モデル、ないしは希少性の高い事業者には高いバリュエーションが付いている。

──大手による寡占化は進むのか
松田 介護業界全体でみた場合、上位企業の事業規模拡大は続いているものの、上位50社程度の占有率(業界シェア)は過去10年でむしろ低下している。市場の方向性として、大規模事業者への集中に突き進むという状況ではなく、一定程度の大手事業者と圧倒的多数の中堅・中小の地域密着企業が存在する分散市場である状況は今後も変わらないだろう。

事実、米国でもそうした状況にあり、大手寡占市場とはなっていない。そうした中、サービスプロバイダー(介護サービスを提供する事業者)の買収による統合ではなく、介護事業者に対するプラットフォーマー、業界におけるDX事業者などを目指す動きが顕在化している。具体的には、介護記録、業務系システム、センサーなどの事業、食事関連事業、人材関連事業などがターゲット。

これらの業界には、事業者のみならずファンドも強く興味を示しており、実際に買収が多く成立し始めている。米国の高齢者施設・サービス事業者は、事業全体の3分の1程度はマネジメント契約による運営受託業務であり、日本でもこうした事業の統合によりプラットフォーマーが出現し、米国のような事業モデルに発展していく可能性があるとみている。

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老朽化した団地を回収してサ高住に。もっとこのような高齢者住宅が増えることが期待されます。これからはもう新規に施設を建てる時代ではないのではないでしょうか。多くの団地やアパートが老朽化し、空き室が増加しているにもかかわらず、一方で高齢者住宅難民が増加する。そのような問題を解決し、高齢の住民同士が助け合う「ゆいま~る多摩平の森」の取り組みに注目です。
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第8部「ついのすみか」(2) 支え合って、最期まで  団地を改修、サ高住に 
47NEWS2019.4.5
 2018年12月、東京都日野市のサービス付き高齢者向け住宅(サ高住)の集会所。4人の高齢女性がテーブルを囲んでいた。全員が1人暮らし。住民の有志が参加する「ちょこっと仕事の会」の運営について話し合う。

 この場所は以前、広大な団地の一角だった。1960年前後に建てられた多摩平団地。かつてはサラリーマン世帯でにぎわったが、老朽化して空き室が目立っていた。
 そんな団地の1棟を改修して11年、全32戸のサ高住「ゆいま~る多摩平の森」としてオープン。住民の年齢は平均83歳で、8割が1人暮らしだ。
 
 「仕事の会」は1時間500円で他の住民の依頼を引き受ける。買い物や通院の付き添い、掃除など頼み事はさまざま。高齢の住民同士が助け合う仕組みで、気兼ねなく頼めるように、あえて有料にしている。

都市再生機構に建物を借り、このサ高住を運営する株式会社「コミュニティネット」(東京)は、名古屋市などでも団地の改修に取り組む。「団地は建物の構造がしっかりしており、新築するより安く済む。その分、家賃も低く抑えられる」と社長の須藤康夫(56)。
 
 既存の団地と違うのは、サ高住として必須の安否確認と生活支援のサービスを用意している点。スタッフが365日24時間常駐し、緊急通報ボタンで居室に駆け付けてくれる。42平方メートルの室内は和室3部屋だったのをフローリングの1Kやワンルームに。段差を減らし、手すりを付けバリアフリー化。4階建てなのに階段だけだったためエレベーターを新設した。
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