日経ヘルスケアはサ高住の新たな可能性について解説をしているが、サ高住の根本的な問題点についてもっと研究をして欲しい。

超高齢社会となり、自立の高齢者のニーズが高まりつつあり、そこにサ高住がフィットしているという日経の論調であるが、それはほんの一部のサ高住ではないだろうか。

サ高住が本来の自立型として成り立つのは大都市だけに限られたものであり、富裕層を対象としてしか成り立たない都市型ビジネスモデルと我々は理解している。

地方都市で１部屋２５万円も払える高齢者が果たして何人いるというのか？地方都市では料金を下げて、高い賃料（居室数が大きくなるだけ、施設の支払い家賃も高くなる）を賄う為に、介護度の高い高齢者を入れて介護保険を目いっぱい取ることで何とか維持してきたのではないか？

それも同一建物減算等で削減され、果たしてどれだけ赤字サ高住が増えているのかを一度調査すべきである。

高齢者の新しいニーズに合致した普遍的モデルでは決してないと思うが、日経はそこまで調査をしているのか？一部の富裕層を対象にした大手不動産系のサ高住のみに注目するのは如何なものであろうか？
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サ高住の創設から10年…老人ホーム市場に異変
日経メデイカル2022.6.8　　

　2011年10月20日の「サービス付き高齢者向け住宅」（サ高住）の制度創設から10年が経過し、高齢者住宅マーケットは新たなステージを迎えました。早めの住み替えを望むシニア層の取り込みがこれまでの大きな経営課題でしたが、新型コロナ禍を機に自立者が入居できる高齢者住宅が増えてきたのです。　　

問題となったのは、一部の事業者が家賃を低く抑える半面、明らかに過剰な介護サービスを区分支給限度基準額ギリギリまで入居者に提供して収益を得るケースが登場したことです。「利用者の囲い込み」のモデルは社会的に批判を受けることになります。その後、外部サービスを利用する高齢者住宅に対して国は規制を強化。2012年度介護報酬改定で導入された「同一建物等減算」は改定のたびに要件が厳格化されました。また、2015年の「有料老人ホーム設置運営標準指導指針」の改正では、食事等を提供するサ高住も指導対象に加えられました。　　　

こうしてサ高住の経営は次第に悪化。賃貸住宅部門の赤字を介護報酬収入で補えなくなり、低所得の要介護者を巡る特養との競争激化や、介護人材不足が不安要素になっているのです。　　

広い住戸のサ高住に注目集まる　そんなサ高住のマーケットに今、変化が表れつつあります。新規開設数が伸び悩む中、自立段階での住み替えを望むシニア層向けの広い住戸のサ高住に注目が集まり始めているのです。　　　

サ高住の登録数は2021年12月末時点で8017棟（前年同月比3.3％増）、27万2870戸（同4.1％増）。制度創設当初に比べて伸びは鈍化しています（図1）。地価の高騰、介護人材不足が大きな要因です。　　

「最近では不動産会社が中間所得層を意識したサ高住の開設に乗り出し、住宅性能の高いタイプが増加している」。こう指摘するのは、一般社団法人高齢者住宅協会・理事の向井幸一氏。不動産会社がサ高住に進出したきっかけは、都市部を中心に賃貸住宅市場が新型コロナ禍の打撃を受けたことです。大学などのオンライン授業の定着で入居する学生が減少し、社員の転勤などの法人需要も減退。そんな中、早めの住み替えを望むシニア層に活路を見いだしました。　

　「厚生年金や企業年金などで月25万円以上の所得がある夫婦・単身者をターゲットにした高齢者住宅は、今まで最も不足していた。新型コロナ禍を機に、『要介護状態になる前に、安心・安全なサポートの下、広い部屋で暮らしたい』というニーズが顕在化してきた」と向井氏は分析します。感染症予防の意識から、浴室・トイレは共用の設備を避け、住戸内に配置されたタイプが人気です。現在の入居者は80歳代が多いですが、今後は60～70歳代のウエートが高まるとみられます。

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相変わらずサ高住に対する批判が多いが、そもそもサ高住のビジネスモデルの成り立ちを知る人は少ない。サ高住はもともと自立支援型で国交省と厚労省がそれぞれの共同管理事業として作り上げたもの。自立志向が強いのである。

ところが、面積基準等を大きく設定してしまった為に、通常の老人ホームよりも建築コストは高く、補助金はでるがそのメリットは建築と不動産に行ってしまい、運営者には固定費の高い施設となっている。ここで自立の方々を低料金で受け入れるのは不可能なこと。成功しているのは都心部の一部の富裕層を対象としたサ高住のみである。

従って、一般のサ高住は自立型を捨てて、介護型、皮肉なことにより介護度を重くしなければ採算が取れないモデルなのである。生活保護入れるのは要介護度の生活保護者を低料金でいれて、介護保険で収入を得ようとするのである。それを囲い込みと非難する。問題はこのようなビジネスモデルを作り上げた国に責任があると言わざるを得ない。多くのサ高住運営者はむしろ制度の犠牲者と言える。根本から考え直さねばならない事業である。国会での問題提起も止まっている。国が責任をもって制度改正を行うべきである。
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介護サービス限度額いっぱいに利用、虐待対策も不備…「サ高住」一部に不適切な実態　行き場のない高齢者につけ込む
Yahoo!ニュース - Yahoo! JAPAN2021.11．8　　

全国で約27万人が暮らすサービス付き高齢者向け住宅（サ高住）の一部で、囲い込みと呼ばれる介護サービスの不適切な提供が問題化している。背景には、サ高住が貧困や家族関係など様々な事情で行き場をなくした高齢者らの受け入れ先となっている実態もある。（板垣茂良）　　

「家族や親族がいても、帰る場所がない入居者ばかり。亡くなっても、うちで葬儀社を手配して永代供養にしている」　　

北関東のあるサ高住の経営者は打ち明ける。入居者約30人のほとんどは都内から移り住んできた生活保護の受給者。紹介業者を通じた都内の自治体などからの空室の問い合わせは、「毎日のようにある」という。　　

このサ高住の家賃は、生活保護費で賄える月3万～4万円。「何をしてもらうわけでもないが、寝たきりの人以外は一日中、併設のデイサービスにいてもらう」ことで、毎月のほぼ上限額まで介護サービスを使い切ってもらい、採算を合わせる。「囲い込みは、運営費を捻出するためにやむを得ない。理想と現実は違う」　　

日本総研が今年3月に公表した「適正なケアプラン作成に向けた調査」では、サ高住などの入居者のプランを作成する別法人のケアマネの4人に1人が、事業者側から「自分たちの提供する介護サービス利用を限度額いっぱいまで使ってほしい」と要望されていた。　　

調査にあたった紀伊信之主席研究員は「一部のサ高住などでは、ケアプランが、利用者本位ではなく、事業者都合で組まれているとみられる」との見方を示す。その上で「不適切なサービス提供は、介護保険財政の膨張に拍車をかけ、介護保険料の上昇につながる恐れがある」と指摘している。　　

業界の取り組み　囲い込みに対し、業界団体も動き出している。一般社団法人「高齢者住宅協会」（東京）は2019年度から、「入居者が介護サービスを自由に選択する権利を守る」と宣言したサ高住事業者を協会ホームページで公表する制度を始めた。現在、協会に加盟する事業者が運営する1596棟のうち、約25％の396棟が掲載されている。　　　

向井幸一理事は「事業者の多くは適切に運営しているが、一部が囲い込みを行っているのも事実。取り組みを通じて、入居者の尊厳を守る事業者を増やしていきたい」と話す。
　　
◆サービス付き高齢者向け住宅＝ 原則60歳以上が対象。バリアフリー構造で、スタッフの見守りサービスがある。「囲い込み」は、低家賃で集めた入居者を併設する自社のデイサービスに毎日通わせるなどして、税金と保険料が主な財源の介護保険制度から利益を確保する不適切な行為のこと。　　

日常生活に支障のない高齢者の住まいとして制度化されたサ高住では、日中でも職員は1人いればよい。「人員配置が不十分で、虐待などの不適切なケアが行われる恐れがある」（神奈川県）、「身体拘束に関する指針やマニュアルが策定されていない」（千葉県柏市）――。自治体が示した懸念の一部だ。

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JR北海道が帯広市でホテルをサ高住に業態転換をするという。JR北海道は既に札幌や小樽でもサ高住を運営しているが、ホテルをサ高住に転換するのは初めてであり、大手のホテルがサ高住に転換するのは珍しいと言われる。今回の帯広のホテルは建て替えなのか、それとも改築なのかが注目される。もし、改築だとすれば、簡単ではない。宿泊施設から福祉施設への転換は様々な規制があり、簡単ではない。ニーズはあるが、果たしてどのように転換されるのか、大変注目である。
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ＪＲイン帯広、サ高住に　高齢化需要取り込みへ
47NEWS2021.7.10　　

【帯広】ＪＲ北海道は、帯広市のホテル「ＪＲイン帯広」（１３７室）をサービス付き高齢者住宅（サ高住）に業態転換する方針を固めた。サ高住への転換で高齢化需要を取り込み、新たな収益を確保する狙いがあるとみられる。　　

関係者が計画を明らかにした。具体的な転換時期や建て替えの有無などの詳細は検討中。日本ホテル協会北海道支部によると、道内で大手ホテルがサ高住に転換するのは珍しい。ＪＲはホテルからの業態転換ではないが、札幌や小樽などでもサ高住を運営している。

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