無尽灯

医療&介護のコンサルティング会社・一般社団法人ロングライフサポート協会代表理事 清原 晃のブログ
高齢社会、貧困、子育て支援などの様々な社会課題が顕在化しつつあります。このような地域社会の課題解決に向けて家族に代わる「新しい身寄り社会」を創造する取り組みとして、2011年から①身元引受サービス②高齢者住宅低価格モデルの開発③中小零細高齢者住宅事業支援サービスを掲げた「ソーシャルビジネス」にチャレンジしています。

カテゴリ: サ高住の問題点

相変わらずサ高住に対する批判が多いが、そもそもサ高住のビジネスモデルの成り立ちを知る人は少ない。サ高住はもともと自立支援型で国交省と厚労省がそれぞれの共同管理事業として作り上げたもの。自立志向が強いのである。

ところが、面積基準等を大きく設定してしまった為に、通常の老人ホームよりも建築コストは高く、補助金はでるがそのメリットは建築と不動産に行ってしまい、運営者には固定費の高い施設となっている。ここで自立の方々を低料金で受け入れるのは不可能なこと。成功しているのは都心部の一部の富裕層を対象としたサ高住のみである。

従って、一般のサ高住は自立型を捨てて、介護型、皮肉なことにより介護度を重くしなければ採算が取れないモデルなのである。生活保護入れるのは要介護度の生活保護者を低料金でいれて、介護保険で収入を得ようとするのである。それを囲い込みと非難する。問題はこのようなビジネスモデルを作り上げた国に責任があると言わざるを得ない。多くのサ高住運営者はむしろ制度の犠牲者と言える。根本から考え直さねばならない事業である。国会での問題提起も止まっている。国が責任をもって制度改正を行うべきである。
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介護サービス限度額いっぱいに利用、虐待対策も不備…「サ高住」一部に不適切な実態 行き場のない高齢者につけ込む
Yahoo!ニュース - Yahoo! JAPAN2021.11.8  
全国で約27万人が暮らすサービス付き高齢者向け住宅(サ高住)の一部で、囲い込みと呼ばれる介護サービスの不適切な提供が問題化している。背景には、サ高住が貧困や家族関係など様々な事情で行き場をなくした高齢者らの受け入れ先となっている実態もある。(板垣茂良)  

「家族や親族がいても、帰る場所がない入居者ばかり。亡くなっても、うちで葬儀社を手配して永代供養にしている」  

北関東のあるサ高住の経営者は打ち明ける。入居者約30人のほとんどは都内から移り住んできた生活保護の受給者。紹介業者を通じた都内の自治体などからの空室の問い合わせは、「毎日のようにある」という。  

このサ高住の家賃は、生活保護費で賄える月3万~4万円。「何をしてもらうわけでもないが、寝たきりの人以外は一日中、併設のデイサービスにいてもらう」ことで、毎月のほぼ上限額まで介護サービスを使い切ってもらい、採算を合わせる。「囲い込みは、運営費を捻出するためにやむを得ない。理想と現実は違う」  

日本総研が今年3月に公表した「適正なケアプラン作成に向けた調査」では、サ高住などの入居者のプランを作成する別法人のケアマネの4人に1人が、事業者側から「自分たちの提供する介護サービス利用を限度額いっぱいまで使ってほしい」と要望されていた。  

調査にあたった紀伊信之主席研究員は「一部のサ高住などでは、ケアプランが、利用者本位ではなく、事業者都合で組まれているとみられる」との見方を示す。その上で「不適切なサービス提供は、介護保険財政の膨張に拍車をかけ、介護保険料の上昇につながる恐れがある」と指摘している。  

業界の取り組み 囲い込みに対し、業界団体も動き出している。一般社団法人「高齢者住宅協会」(東京)は2019年度から、「入居者が介護サービスを自由に選択する権利を守る」と宣言したサ高住事業者を協会ホームページで公表する制度を始めた。現在、協会に加盟する事業者が運営する1596棟のうち、約25%の396棟が掲載されている。   

向井幸一理事は「事業者の多くは適切に運営しているが、一部が囲い込みを行っているのも事実。取り組みを通じて、入居者の尊厳を守る事業者を増やしていきたい」と話す。
  
◆サービス付き高齢者向け住宅= 原則60歳以上が対象。バリアフリー構造で、スタッフの見守りサービスがある。「囲い込み」は、低家賃で集めた入居者を併設する自社のデイサービスに毎日通わせるなどして、税金と保険料が主な財源の介護保険制度から利益を確保する不適切な行為のこと。  

日常生活に支障のない高齢者の住まいとして制度化されたサ高住では、日中でも職員は1人いればよい。「人員配置が不十分で、虐待などの不適切なケアが行われる恐れがある」(神奈川県)、「身体拘束に関する指針やマニュアルが策定されていない」(千葉県柏市)――。自治体が示した懸念の一部だ。

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帯広イン














JR北海道が帯広市でホテルをサ高住に業態転換をするという。JR北海道は既に札幌や小樽でもサ高住を運営しているが、ホテルをサ高住に転換するのは初めてであり、大手のホテルがサ高住に転換するのは珍しいと言われる。今回の帯広のホテルは建て替えなのか、それとも改築なのかが注目される。もし、改築だとすれば、簡単ではない。宿泊施設から福祉施設への転換は様々な規制があり、簡単ではない。ニーズはあるが、果たしてどのように転換されるのか、大変注目である。
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JRイン帯広、サ高住に 高齢化需要取り込みへ
47NEWS2021.7.10  
【帯広】JR北海道は、帯広市のホテル「JRイン帯広」(137室)をサービス付き高齢者住宅(サ高住)に業態転換する方針を固めた。サ高住への転換で高齢化需要を取り込み、新たな収益を確保する狙いがあるとみられる。  

関係者が計画を明らかにした。具体的な転換時期や建て替えの有無などの詳細は検討中。日本ホテル協会北海道支部によると、道内で大手ホテルがサ高住に転換するのは珍しい。JRはホテルからの業態転換ではないが、札幌や小樽などでもサ高住を運営している。

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サ高住監視強化2














新年早々に気になる記事である。突然の倒産や廃業など高齢者が住まいを失うケースが増えているとして、サ高住の監視体制を強化すると言う。全施設に入居・退去者数や退去理由などの公開を義務付けるほか、自社の介護サービスのみを過剰に使わせるために家賃を安く抑える可能性が高い施設を補助金の対象から外す方向で検討している。全くバカとしか言いようがない。19年度は倒産や廃業が過去最多の53施設に上っている。国会でも問題になっていたではないか?今まで10年間放置していて、今更、監視体制を強化して問題が解決するはずがない。むしろ監視強化、規制強化によって倒産や廃業が増えて、かえって入居者を路頭に迷わすことになる。
国と厚労省、国交省は制度の改善に早急に着手すべきである。今行わねばならないのは監視ではない、改革である。これまでサ高住の問題について34件の記事をブログに書いてきたので参考にされたい。http://ll-support.blog.jp/archives/cat_133420.html
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【独自】政府、サービス付き高齢者住宅の監視強化へ…退去人数・理由の公開義務付け
goo.ne.jp2021.1.4
政府は2021年度から、全国で約26万人の高齢者らが暮らす見守りサービス付きの高齢者住宅に対する監視を強化する方針を固めた。突然の廃業などで高齢者が住まいを失うケースが相次いでいるためだ。全施設に入居・退去者数や退去理由などの公開を義務付けるほか、自社の介護サービスのみを過剰に使わせるために家賃を安く抑える可能性が高い施設を補助金の対象から外す方向で検討している。

1戸あたり90万〜180万円の整備費補助や、固定資産税の減額などの支援を受けられ、20年11月現在で全国に7735施設ある。当初は比較的健康な高齢者向けの住まいとしてスタートしたが、手厚い介護を受けられる特別養護老人ホームに入れない人が増え、それに代わる施設として使われることが多くなった。

 一方、入居者を確保できずに経営が悪化する施設も増えている。19年度は倒産や廃業が過去最多の53施設にのぼり、入居者が転居を強いられることもあった。

 このため退去者が多く、経営が安定していない施設を利用者が見分けられるよう、全施設に入居・退去者数や退去理由などの情報公開を求めることにした。国土交通省令を改正して規定を追加する方針だ。



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県内外で37施設のサ高住、ショートステイ等を運営していた山梨県の新日本通産㈱がオーナーからの破産申し立てを受けた。建築とサ高住運営というビジネスモデルが約10年間で破綻をしたことになる。建築と運営の両輪がうまく回っている間はいいが、運営がうまくいかなくなると建築の利益でカバー、それもできなくなると両方がダメになる。基本はサ高住モデルの運営がどれだけうまく回っているかがポイントである。サ高住だけに依存している事業者は極めて厳しい選択を迫られることになる。サ高住モデルはそれだけ難易度の高い事業なのである。次を参考にされたい。→「サービス付き高齢者向け住宅の罠」http://lls.sakura.ne.jp/sakouzyuwana
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サービス付き高齢者向け住宅事業の新日本通産(株)がサブリース賃料の未払いにより破産を申し立てらる
Yahoo!ニュース2020.3.17
 新日本通産(株)(TSR企業コード:340148047、法人番号:2090001003108、甲府市落合町568-5、設立1988(昭和63)年9月、資本金2000万円、三村修社長)は3月16日、債権者から甲府地裁に破産を申し立てられた。申請代理人は河合弘之弁護士(さくら共同法律事務所、東京都千代田区内幸町1-1-7、電話03-5511-4400)。

設立当初は、住宅・アパート建築、不動産業を主な業務としていたが、大手との競合激化等でアパート建築が伸び悩むなか、2007年からサービス付き高齢者向け住宅事業に進出した。土地所有者(オーナー)から高齢者住宅の建築を請け負うとともに、25~36年程度のサブリース契約を締結するビジネスを展開。2011年に第一号施設を甲府市内に開設し、さらに居宅介護や訪問介護、ショートステイなど介護事業にも本格的に参入した。2014年の福井を皮切りに静岡、埼玉など県外にも展開し、一時期はサービス付き高齢者向けアパート、ショートステイなど県内外で37施設を構え、山梨ではトップの実績を誇っていた。

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山梨県で半年間に6件のサ高住が廃業したことで国会で問題となっていたが、今回はサ高住の家賃未払いで運営会社が7人のオーナーから集団訴訟を受けた。併せて、原告団は運営会社に対して既に支払能力がないとして債権者破産手続きの申立てを行ったことにより、事実上の廃業となった。山梨県で何が起きているのか。

サービス付き高齢者向け住宅の罠」を参考にされたい。
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サ高住で家賃未払い 運営会社を集団提訴
日テレNEWS24  2020.3.16
 サービス付き高齢者向け住宅、いわゆるサ高住で家賃の未払いが続いている問題で16日、建物のオーナー7人が家賃の支払いや建物の明け渡しを求め運営会社を集団提訴した。

 家賃の支払いを求め集団提訴したのは、サ高住用の建物を所有する県内外の60代から80代の7人。
 訴状では、甲府市の新日本通産がサ高住を運営するために建物の賃貸借契約を結んだにも関わらず去年7月ごろから家賃を支払っていないとし、未払い家賃約3700万円の支払いと建物の明け渡しを求めている。また原告団は新日本通産には既に支払い能力がないとして債権者の立場で破産手続きの申し立ても行った。破産手続きを進め今回の未払いが起きた原因など追及したい狙いがある。

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