住宅セーフティネット制度による空き家登録制度登録が進まない背景には家賃滞納への不安や、孤独死した人の遺品の整理など家主の負担が重いこともあると指摘されます。家主が加盟する全国賃貸住宅経営者協会連合会理事の稲本氏は「家主が守られていない今の制度では、登録は増えない」と言い切ります。しかし、時代は進化しています。様々なリスクヘッジの仕組みが出来てきており、早期にシステム化していくことが求められています。
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第８部「ついのすみか」（３） 低迷する空き家登録制度 　家主の不安根強く　
47NEWS2019.4.5

　単身高齢者らの住まいを確保しようと、空き家や空き室を活用する国の制度が低迷している。家主の不安が根強いためで、２０１９年１月末の登録数は約７千戸と、２０年度末までに１７万５千戸とする目標に遠く及ばない。

１７年１０月に始まった住宅セーフティーネット制度は、空き家などの所有者が、単身高齢者や低所得者の入居を拒まないことを条件に都道府県などに届け出て、登録されれば専用ホームページに掲載される仕組みだ。

 

　国土交通省安心居住推進課の企画専門官大島敦仁（４２）は「財政難で公営住宅の新たな建設が見込めない中、増え続ける空き家を有効活用できる」と狙いを語る。

 

　だが、耐震基準を満たさない古い空き家は改修が必要な上、国や自治体の補助が１戸当たり２００万円にとどまることが足かせになっている。

 

　家主が加盟する全国賃貸住宅経営者協会連合会理事・事務局長の稲本昭二（５７）は「家賃が安い地方では改修費用を上乗せすれば、入居者を確保できない。登録のために費用がかかるのは論外だ」と指摘する。

無料低額宿泊所（無低）の規制強化に向けて動き始めています。札幌市で11名の入居者が火災で死亡した生活困窮者向け共同住宅「そしあるハイム」を無料低額宿泊所（無低）に位置づけ、規制を強化する方針です。　厚労省の調査によると、ハイムのような施設は２０１５年時点で全国に１２３６施設あり、このうち道内には３０７施設（全国の4分の1）、３８６８人が入居していたと言われます。国は火災を受け、こうした施設を無低として位置づけようとしています。

来年４月に改正社会福祉法が施行されると、その無低に対する規制が強化され、設置するには、都道府県への事前の届け出が必要になります。施設の床面積や職員数、災害時の安全確保に関する基準を省令で定め、基準を満たさない施設には、都道府県が改善命令を出せるようにするとのこと。規制を強化すればするほど、無低にもなれない無届の施設が実質的に増えることになるのではないでしょうか？規制強化だけでは低所得者高齢者の問題は解決しません。家賃給付等高齢者の一般住宅を活用した住宅政策に本腰を入れねばなりません。
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そしあるハイム火災から１年【そしあるハイム火災から１年】

同様の施設「無料低額宿泊所」へ
朝日新聞2019.2.16

■「法的位置づけ」効果は
　昨年１月３１日の火災で入居者１１人が死亡した生活困窮者向け共同住宅「そしあるハイム」（札幌市東区）は、法的な位置づけがない施設だった。国は同様の施設を無料低額宿泊所に位置づけ、規制を強める方針だ。札幌市は防火対策のため、火災後に独自の補助制度を設けたが、困窮者支援の現場に行き届くには、課題が多い。

■来年春、安全確保の規制強化
　ハイムは社会福祉法が定める「無料低額宿泊所」（無低）にも、老人福祉法上の「有料老人ホーム」にも当てはまらない、法的位置づけのない施設だった。行政による安全確保のための規制が及びにくく、補助の対象にもならなかった。

　厚生労働省の調査によると、ハイムのような施設は２０１５年時点で全国に１２３６施設あった。このうち道内には３０７施設あり、３８６８人が入居していた。国は火災を受け、こうした施設を無低として位置づけようとしている。

　来年４月に改正社会福祉法が施行されると、その無低に対する規制が強化される。設置するには、都道府県への事前の届け出が必要になる。施設の床面積や職員数、災害時の安全確保に関する基準を省令で定め、基準を満たさない施設には、都道府県が改善命令を出せるようにする。

　さらに国は、ハイムのような施設を無低と位置づけることで規制を強める。時期は未定だが、省令や通知などで無低の定義を改め、来年４月の改正法施行に間に合わせたい考えだ。

　一方、無低と位置づけられることで、補助を受けられるようにもなる。国は来年度、無低を対象に、スプリンクラーの設置といった防火対策工事の費用の補助を始め、国と都道府県で費用の４分の３を負担する。

　立教大大学院の稲葉剛特任准教授（居住福祉論）は「首都圏を中心に貧困ビジネスが深刻な問題になる中、規制を設けて住宅の質を底上げすることには賛成だ」と話し、スプリンクラーの設置補助も評価する。その一方で、「規制のやり方次第では、これまで困窮者を幅広く受け入れてきた小規模な事業者などが運営しづらくなる可能性があり、注意を払う必要がある」とも指摘している。

多くの高齢者が一般賃貸に入れないという状況の中で、高齢者向けの賃貸物件の取り組みを提案しています。

特に低所得の高齢者の居場所が定まっておりません。無料低額宿泊所（無低）、救護施設、そして有料老人ホームとなりますが、自立や要支援の高齢者は通常の施設では受け入れてくれません。ましてや低額となるとサ高住やシニアマンションで受け入れようもありません。おのずと無料低額宿泊所（無低）となってしまいます。
この無低も来年からは施設並びに運営基準が厳しくなり間口が狭められる可能性も出てきています。
大勢の高齢者は一体どこにいけというのでしょうか。



















一般賃貸は空き家が増加、その活用に苦慮しています。入居を希望する高齢者とのマッチングはできないものか、我々は長年研究をして参りました。入居者とオーナーの両面から成立するモデルを考えてきました。
基本コンセプトは次の通り。

１．一般賃貸（アパート）とする
２．賃貸物件は中古物件で、1戸当たり改修費用を含めて300万円以内の投資とする
　　（※住宅セーフティネット法による補助金活用も可能）
３．投資利回りは15％～20％／年とする
４．1戸当たりの賃料は5万円以下とする
５．有料老人ホームには該当しない
６．入居者が食事や介護、病院等、必要な外部サービスを選ぶことができる　　
７．高齢入居者に外部サービス利用をサポートする仕組みがある（みより・ケア・コミュニティ・サービス）


















この仕組みを作ることができれば、圧倒的多数の賃貸物件をシニア住宅として活用することができます。それが我々が提案する、ソーシャルケア・ハウスなのです。

LINE＠（https://line.me/R/ti/p/LG_ILQ5rjb …）にて第１９回【ソーシャルケア・ハウス】という記事をダウンロードできます。ご関心の方は是非ご覧ください。

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コンサルとしては、長年にわたる経験から、時代を先取りした”未来”をお届けするものです。介護報酬の改定やいろいろなリスクを勘案し、行政申請から内部監査、予算の見直しまで含めた総合的なものスポット的なものを取り揃えております。
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