無尽灯

医療&介護のコンサルティング会社・一般社団法人ロングライフサポート協会代表理事 清原 晃のブログ
高齢社会、貧困、子育て支援などの様々な社会課題が顕在化しつつあります。このような地域社会の課題解決に向けて家族に代わる「新しい身寄り社会」を創造する取り組みとして、2011年から①身元引受サービス②高齢者住宅低価格モデルの開発③中小零細高齢者住宅事業支援サービスを掲げた「ソーシャルビジネス」にチャレンジしています。

カテゴリ: 介護・自立型高齢者住宅

高齢者に積極的に住宅斡旋を行っている不動産会社はわずか2%と、高齢者賃貸の厳しさを指摘する声が多い。もう少し高齢者住宅について研究する必要がある。

オーストラリアでは高齢者は4段階で住み替えることになる。第1段階は自宅、第2段階は定年後のリタイアメントハウス、第3段階は自立支援型のホステル、そして、4段階目は介護が必要になった段階でのナーシングホーム(介護付き有料老人ホーム)となる。 

日本は介護保険が始まって20年になるのに、依然として高齢者を対象とする住宅モデルが作られないのはなぜか。

相変わらず、自宅か施設か、又は病院かと、2段かしかないのである。その上で、自宅(賃貸住宅)で暮らす高齢者の孤独死を恐れて、賃貸住宅を貸し渋る。問題の本質は住み替え可能な高齢者の多様な住宅がつくられていないことにある。

しかし、日本では誰もこの問題を指摘しない。私はその責任は国と建設業界にあると考える。もっと多段階において制度を定めるべきなのに、依然として自宅以外は有料老人ホームという2段階で選択肢を狭めているのは国の制度設計のミスなのである。

それに輪をかけるよう高額な建築費が低所得者や自立支援型の多様な高齢者住宅の開発を狭めている。この2つの問題が解決しない限り、日本での多様な高齢者の住まい問題は解決しない。いつまで経っても、孤独死を恐れて賃貸しないことの根本的な問題に切り込むべきである。
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高齢者の賃貸契約、乏しい仲介 「孤独死への懸念」二の足踏む
毎日新聞2022.1.3  
 高齢化が進む日本だが、一方で賃貸物件を探す高齢者が不動産業者に仲介を断られるケースは少なくない。  

全国宅地建物取引業協会連合会(全宅連)が2018年に全国の不動産関連業者を対象に行った調査によると、回答した355社のうち、高齢者に住宅あっせんを「積極的に行っている」と答えたのはわずか8%。その一方、「消極的」としたのは12%、「行っていない」は25%だった。半数以上の56%は「状況により判断する」と回答した。あっせんをしない主な理由は「孤独死への懸念」だった。

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コンサルとしては、長年にわたる経験から、時代を先取りした”未来”をお届けするものです。介護報酬の改定やいろいろなリスクを勘案し、行政申請から内部監査、予算の見直しまで含めた総合的なものスポット的なものを取り揃えております。
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日に日に高齢者介護の厳しい現実が迫っている。毎日のごとく起きる介護殺人、孤独死、一体この国はどうなってしまうのであろうか。実際に認知症を患う高齢者は増加の一途、しかし、受け皿がないのである。グループホームは一杯、高齢者施設も認知症患者が増加しているが、その施設にすら金額面で入れない高齢者が増加中である。
更に拍車をかけるように介護保険制度改正で値上がり、高齢者を更に苦しめる現状となっている。通常の厚生年金だけでは既に施設に入ることが不可能な時代となってきている。介護保険や医療保険の自己負担の増加など釈迦保障費に支払うお金を考えると、一般の高齢者施設には入れないのである。

どんなことがあっても我々は5万円ハウスを建設する。そのめどはついてきた。もう少し、もう少し待って欲しい。
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認知症の義母が踏切近辺で深夜の徘徊…自宅介護の限界と入所、突然の「値上げ」
現代ビジネス2021.11.24  
 認知症のみならず、介護には様々な問題がある。先日も夫と息子の介護をしていた60代の女性がふたりを殺害するという痛ましい事件が起きた。介護との直接的関係は明らかにはなっていないが、「介護に疲れた」と口にしていると報じられた。自宅での介護で疲れ果てた介護者が自殺してしまった例なども実際あり、深刻な問題になっている。  

要介護2でも入居できる施設を探すしかし、トミ子はこの時点で要介護2であった。特別養護老人ホームへの入所は、通常要介護3以上からしか認められない。介護付き老人ホームは入居金からして高額で、はなから無理である。私は実母と伯母の介護の記憶を辿って、インターネットで調べることにした。  

そして、すると1件、自宅から1時間ほどのところに手頃なグループホームがあることがわかった。グループホームなら要支援〜要介護2まででも入居可能だ。しかし、介護保険で「地域密着型サービス」に位置づけられているグループホームや小規模多機能型居宅介護は、その自治体に住民票がある人しか利用できない。でも情報収集のためだ、と利用方法など問い合わせることにした。  

施設紹介サイトからは、すぐに返事が来た。「グループホームはおっしゃるとおり住民票のある方に限られますが、お問い合わせの施設には、『高齢者住宅』もあるのです。こちらでしたら、お義母さんの現状でも入居して、内部のデイサービスに通うことが可能です」  

ところが、2021年に入って驚きの事実が発覚したのだ。今年4月、介護報酬改定が行われた。私たちは、日々の生活に追われて何が変わったのか知らなかった。ある日ケアマネジャーから突然連絡があり、義母にかかる費用が値上がりすると言われた。月にして4〜5万円ほど上がってしまうという。とんでもない値上がりに困惑した。残念ながら、義母の年金(遺族年金を含む)ではまかないきれない金額になってしまったからだ。義母の場合、ベーシックな居住の費用のみならず、高血圧の治療、帯状疱疹後疼痛や虫歯治療など医療費もかかってしまう。

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実に驚くべき数字です。総務省の統計では日本の空き家率は13.6%で7戸に1戸は空き家で1年以上住んでいない家といわれます。その内、賃貸用住宅は約432万戸もあるのです。

老人が住むところがないと言われながら、空き賃貸物件は432万もあるのが現実です。この432万戸を全てとは言いませんが、条件にあうところを高齢者のシエアハウスや介護支援型の集合住宅に転換すべきではないでしょうか。

その為には行政の規制緩和や積極的な支援が必要です。従来のセーフティネット住宅ではこの問題はほんの一部しか解決しません。

特に相続をしてしまった賃貸物件の使い道がなく放置されている空き家こそ宝の山ではないでしょうか。我々は積極的にこの分野に取り組んで参ります。
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100軒に1軒が「家賃滞納」…絶体絶命のアパマン経営者が増加
Yahoo!ニュース - Yahoo! JAPAN2021.11.3  
「相続した賃貸物件」で家賃滞納が発生……これに頭を抱える不動産オーナーが増えています。空き家問題にもつながる「家賃滞納」の厳しい現況を、データから詳しく見ていきましょう。  

全国に放置されたままの賃貸物件が432万戸いま、高齢化が進むなか、相続によって手に入れた賃貸不動産に頭を悩ませる人が増えています。総務省統計局の「住宅・土地統計調査」(2018年)によると、日本の空き家率は13.6%。7戸に1戸は空き家(=人の住んでいない状態の建築物を言います。 1年以上人が住んでいない家)となっています。そのうち「賃貸用住宅」は約432万戸にも及んでいます。 

 そして「賃貸物件」にも関わらず「空き家」となっているのは、「建物が古く、腐敗なども見られ、空室が埋まらない 」と、賃貸住宅として機能していないことが最大の要因となっています。 

 前出の調査に付随した『空き家所有者実態調査』では、空き家のうち築40年以上が69.1%。築70年以上が17.8%、さらに「腐敗・破損がある」があるのは54.8%。また「最寄りの鉄道の駅から2㎞以上」が39.9%となっています。これらの条件が揃った賃貸物件……どんなに家賃が安かろうと、入居者が決まるとは思えません。   

いざ相続をしたら、賃貸物件としての価値はなく、ただ所有しているだけでコストがかかるだけ……約432万戸もの空き家となった賃貸物件のなかには、後悔しかない相続の結果に生まれたものも多くあると考えられます。  賃貸物件の100件に1件は「家賃滞納問題」に直面また相続した賃貸物件が築古の場合、もうひとつ、相続人を悩ませるのが「家賃滞納」です。  

古く、家賃が下落した賃貸物件に入居するのは、低収入であったり、食が安定してなかったりと、家賃の支払いに問題がある人であることは珍しくありません。公益財団法人日本賃貸住宅管理協会による賃貸住宅市場景況感調査『日管協短観』によると、2020年下半期の2ヵ月以上の家賃滞納率は1.1%。首都圏では0.8%、関西圏では若干高く1.4%率となっています。

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単身高齢者の入居困難事例が全国で多発している。最近、見守り付き高齢者賃貸住宅等も出てき始めたが、いずれも賃料が高い。本日も東京で低料金型高齢者住宅5万円ハウスの打ち合わせをしてきたが、日本の家賃の高さはいかんともしがたい。我々は1室月額1万2000円の高齢者住宅を開発する。できれば究極ゼロ円にしたい。もっと低料金の高齢者賃貸がでてこなければ、日本は高齢者は行き場を失う。

本日はある著名な先生から大いなるヒントを頂いた。又夢の実現に一歩前進である。来年早々には一部屋1万2000円の高齢者賃貸住宅を開発してみせる。プロジェクトの輪は広がりつつある。
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単身高齢者の入居困難、20件超拒否され 年金暮らし、家賃負担重く
Yahoo!ニュース - Yahoo! JAPAN2021.10.28  
 「高齢者を紹介するのは難しい」。京都市右京区の女性(71)は、市内の不動産店が告げた一言にがくぜんとした。約40年連れ添った夫は2年前に亡くなった。持ち家で息子夫婦と暮らしていたが今年1月、家を出ることを決めた。「すぐに新居は決まるだろう」。そう考えていたが現実は違った。  

片足に持病があり、エレベーター付き物件をインターネットで探し、不動産店に連絡を取った。「そこは大家さんが受け入れてくれない」「1人暮らしは何かあったら困る」-。見つけた二十数戸は高齢を理由に全て拒否された。  収入は国民年金と夫の遺族年金から介護保険料が天引きされて月約14万円。6万5千円の家賃は重くのしかかる。生活費を支払うと残りはほぼゼロ。食費は1日千円以内に抑えている。「切り詰めても、家賃だけはどうにもならない」  

医療費も悩みの種だ。月ごとの自己負担分は、高額療養費制度で上限が設けられている。国は医療費削減を目指し、70歳以上の上限を2017年から引き上げた。女性の上限額は1万8千円(年間上限額は14万4千円)。足の通院を思うと、将来の不安は募る。「医療費まで増えると、もっと家賃の安い家に引っ越さないと」とつぶやく。   高齢単身世帯は25年に751万人に増える見通しだ。国の18年度の調査では賃貸住宅で暮らす高齢単身世帯は33・5%。住宅に困窮する高齢者は増えていく。   

国土交通省が主管する公営住宅は本来、困窮者のための住まいのセーフティーネットだが、役割を果たしきれていない。住みやすい物件で募集が出ても、倍率は高い。一方、全国214万戸の約7割が築30年以上で、空室が出るなど公営住宅は二極化している。京都市営住宅(約2万3千戸)は4割近い約8800戸にエレベーターがなく、約5千戸は浴室がない。  

入居後の見守りやサポートを担う居住支援法人も増えつつあるが、孤独死のリスクがあるとして、高齢者の入居を断る大家もいるという。山口さんは指摘する。「家を貸す側のデメリットを解消する支援策も必要だ。そうしなければ入居者を受け入れてくれる大家は増えないだろう」

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賃貸物件の孤独死を避ける為に、高齢者の入居は4人に1人が賃貸を断られているという。どうして、賃貸に介護や医療、生活支援サービスをつけることに国は規制を緩和しないのか。

これらのサービスが付けば有料老人ホームになるといって、国や行政は厳しい制約をかけてくる。自立型、自立支援型、介護型等の一般賃貸の市場をもっと拡大すべきである。
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高齢者の孤独死。その時賃貸は事故物件になる?国交省が告知ガイドライン提示
エキサイト2021.10.27  
 65歳からの部屋探しを支援するR65不動産が、全国の65歳以上を対象に「孤独死に関する意識調査」を実施した。「孤独死」は大きな社会問題になっているが、同時に、事故物件扱いとなって貸しづらくなるという賃貸住宅業界の課題でもある。詳しく説明していこう。  

高齢期になると賃貸住宅が借りづらい理由の一つが「孤独死」筆者は当サイトで、「65歳以上の“入居拒否”4人に1人。知られざる賃貸の「高齢者差別」」という記事を執筆したが、高齢期になると賃貸住宅を借りづらくなるという実態がある。  

高齢期になると賃貸住宅への入居を断られる事例が多くなるのは、主に次のような要因による。(1)入居中に何かあったときに駆けつけて対応してくれる、連帯保証人や緊急連絡先が必要(2)入居中に認知症などで判断力が低下したときにトラブルが起きる可能性(3)孤独死などが起きたとき、賃借権の解消や残置物の処理に手間がかかり、次の入居に支障が出る  

2021年10月8日に国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定し、公表した。分かりやすくいうと、次のような原則が提示されたことになる。 
・売買・賃貸ともに、孤独死を含む自然死や不慮の死などの場合は告知不要 
・賃貸の契約で、自殺や他殺などの場合、特殊清掃等が行われた場合でも3年程度経過したら告知不要  
・売買・賃貸ともに、隣接する住戸や通常使用しない集合住宅の共用部分(※)は告知の対象外 (※)該当住戸のベランダや通常使用する玄関
・エレベーター等は告知の対象  

加えて、孤独死などによる残置物の処理についても、国土交通省が2021年6月に、賃貸借契約の解除や残置物の処理を内容とした死後事務委任契約に関する「残置物の処理等に関するモデル契約条項」を定めており、高齢者が賃貸住宅を借りづらいという環境をつくらないよう努めている。

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